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時(shi)間︰2020-02-24 03:30:54 來(lai)源︰經濟(ji)參考報

當前,國(guo)內房地產行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)不斷提升(sheng),房企優勝(sheng)劣(lie)汰(tai)趨勢pu)詡鈾佟Jshu)據顯示,2019年330家(jia)房企破產,百強房企整體(ti)業績也(ye)未有明顯提升(sheng)。今年,各梯隊房企門(men)檻進一步提升(sheng),但規模房企擴(kuo)容(rong)放緩,新增千億房企數(shu)明顯下降,近4年來(lai)房企整體(ti)的(de)目標完成率水(shui)平也(ye)逐年降低。

房企兩極分(fen)化(hua)現象加劇

1月13日下午(wu),世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯合(he)宣布(bu),世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團的(de)87個(ge)項目,成為2020年首個(ge)大型收並購(gou)事(shi)件,甚至被(bei)稱為“世紀大並購(gou)”。在業de)誑kan)來(lai),房地產行(xing)業正由高速發展時(shi)期進入橫(heng)盤(pan)期,加之(zhi)2019年融資(zi)監管政策收緊(jin),眾多房企所面臨的(de)生存壓(ya)力(li)史無前例。

隨著行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)的(de)不斷提升(sheng),行(xing)業頭部格局不斷穩固,2019年房企TOP30門(men)檻值(zhi)已(yi)超千億。與此同時(shi),留給中(zhong)小企業的(de)機會卻(que)越來(lai)越少,並且地產行(xing)業的(de)容(rong)錯度(du)降低。針對世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團事(shi)件,億翰智庫(ku)相關分(fen)析人士(shi)指(zhi)出︰“本次交易的(de)被(bei)收購(gou)方福晟集(ji)團,曾經也(ye)是(shi)穩健經營的(de)典範,但在瞬息萬(wan)變的(de)行(xing)情之(zhi)下,連續踏空節奏,加上(shang)應(ying)對失當,最終釀下今日的(de)苦(ku)果。”

行(xing)業整體(ti)規模增速也(ye)在顯著放緩,百強房企規模增長“失速”。2019年12月,房企進一步加大供貨力(li)度(du)和營銷力(li)度(du),以沖刺年終業績,百強房企權(quan)益銷售金額環(huan)比(bi)增長18.3%至9903.4億元,創全年單月規模新高。然而,多家(jia)市場機構統計顯示,真實情況並不如企業業績增速反映得(de)那(na)麼樂觀(guan),企業實際去化(hua)表(biao)現普(pu)遍不及預期。權(quan)益口徑下,百強房企2019年全年累計銷售金額同比(bi)增長6.5%,不及2017年的(de)40.5%和2018年的(de)35.1%。

與此同時(shi),2019年全年,數(shu)百家(jia)房地產企業宣告破產的(de)nan) 徊揭?諧」刈 Vzhong)國(guo)指(zhi)數(shu)研究(jiu)院的(de)統計顯示,截至2019年11月,在人民法(fa)院公(gong)告網(wang),以“房地產+破產文書(shu)”為關鍵(jian)字可檢索出來(lai)400多條(tiao)破產文書(shu),以企業為單位來(lai)看(kan)的(de)話,剔(ti)除部分(fen)重(zhong)復(fu)企業及非房地產企業,共bu)30家(jia)房企發布(bu)了破產相關文書(shu)。

中(zhong)指(zhi)院he)喙胤fen)析人士(shi)指(zhi)出,發布(bu)破產文書(shu)的(de)房地產企業主(zhu)要分(fen)布(bu)于(yu)長三角與珠三角城市群,上(shang)述兩個(ge)區(qu)域佔總數(shu)量的(de)43%。中(zhong)指(zhi)院分(fen)析人士(shi)認為,“一huan)矯媯 鵲dian)城市及城市群,吸引了大量房地產開發企業進入,區(qu)域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難(nan);另一huan)矯媯 ?羌爸槿峭蹲zi)及借(jie)貸熱度(du)高,借(jie)貸糾(jiu)紛以及公(gong)司(si)注銷破產更加頻繁。”

融資(zi)困境疊(die)加企業經營壓(ya)力(li)

“對破產企業進行(xing)核實後,我們發現房企大多為當地開發企業,很多糾(jiu)紛為破產和解(jie)以及再次啟動,相比(bi)小企業而言(yan),部分(fen)規模相對較大的(de)房企,因戰略定(ding)位、多元擴(kuo)張、項目銷售等問題,資(zi)金鏈(lian)也(ye)出現了問題。”中(zhong)指(zhi)院方面表(biao)示。

根據中(zhong)指(zhi)院對企業深(shen)陷困境原(yuan)因分(fen)析研究(jiu),房企面臨破產主(zhu)要有兩方面原(yuan)因︰一huan)矯媯 笠底隕砉芾碇貧du)落後、運營效率較低、產品缺(que)乏競爭力(li)、布(bu)局zhi)?唬 謔諧』鶉鵲de)上(shang)行(xing)期階段,企業的(de)nan) 導 燜僭齔? 詬親隕懟澳詮Α畢忍觳蛔愕de)缺(que)陷。同時(shi),規模化(hua)也(ye)對企業自身管理提出更高的(de)要求,企業並沒(mei)有及時(shi)優化(hua)應(ying)對挑戰。一旦市場進入平穩或下行(xing)期,企業的(de)競爭力(li)短(duan)板就(jiu)會凸顯出來(lai),銷售去化(hua)以及融資(zi)等問題將形成較大壓(ya)力(li)。

另一huan)矯媯 糠fen)房企前期的(de)業績高增長促(chun)使企業自信心(xin)急劇擴(kuo)張,在業務發展方面速度(du)過快,激進的(de)多元化(hua)拓(tuo)展拖累了企業的(de)發展速度(du)。

“作為一個(ge)資(zi)金密集(ji)型行(xing)業,房地產開發需要大量資(zi)金支(zhi)持,一旦運轉中(zhong)的(de)環(huan)節出現資(zi)金問題,多米諾效應(ying)被(bei)觸發,將迅(xun)速蔓(man)延,導致lu)科缶 ﹫?偕踔戀貢bi)破產。”中(zhong)指(zhi)院方面分(fen)析指(zhi)出,2019年,信用評級較高的(de)大型房企資(zi)金優勢更加明顯,而部分(fen)小型房企資(zi)金承壓(ya),短(duan)期資(zi)金風險(xian)顯著增加。“房企仍需要從經營上(shang)做好地產主(zhu)業,優化(hua)債(zhai)務結構,降低杠桿比(bi)例,平穩發展才能持zhi)鎂  !/p>

在政策調控較緊(jin)的(de)當下,尤(you)其是(shi)融資(zi)端不斷收緊(jin),融資(zi)成本水(shui)漲船高,現金流更是(shi)重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。億翰智庫(ku)方面也(ye)認為,“收並購(gou)浪潮來(lai)襲,也(ye)體(ti)現出當下地產行(xing)業之(zhi)艱難(nan)。對于(yu)進入發展困境的(de)房企而言(yan),或多或少都有自身的(de)原(yuan)因。”

2019年,全國(guo)範圍多個(ge)城市取消或放寬了落戶限制。業de)讜?疲 遼儻蠢lai)2-3年城鎮化(hua)速度(du)仍yue)鼙3鄭 局靡敵棖筧栽冢    ?雜性齔?佔洹R諍卜矯嬡餃  康夭笠翟誥 zhu)業的(de)基礎(chu)上(shang),可結合(he)本身基因和資(zi)源情況,適度(du)投du)氬糠fen)地產相關的(de)多元化(hua)業務作為長期戰略,但一定(ding)要注意多元化(hua)的(de)投du)胍ye)要遵守聚焦原(yuan)則,同時(shi)平衡好主(zhu)業與其他業務的(de)結構關系。

2020年房企規模預計穩中(zhong)有升(sheng)

近幾年,房企紛紛涉足長租公(gong)寓、養老地產、文旅地產相關領域,也(ye)有房企進軍新能源汽車、機器人制造(zao)、汽車零部件制造(zao)等非地產領域。上(shang)述中(zhong)指(zhi)院方面分(fen)析人士(shi)表(biao)示,“房企要對自身的(de)財力(li)、物力(li)、人力(li)有著系統規劃,促(chun)進業務及品牌的(de)協(xie)同發展,形成shang)低吃擻 he)力(li),否則新涉足業務不僅短(duan)期難(nan)見效益,主(zhu)業的(de)發展也(ye)會受到拖累。”

行(xing)業人士(shi)指(zhi)出,受市場下行(xing)和調控不huan)潘捎跋歟 夜guo)房地產企業正在面臨費用率提升(sheng)、負債(zhai)率升(sheng)高、短(duan)期償債(zhai)能力(li)下滑的(de)困境,尤(you)其中(zhong)小型房企,仍將面臨一定(ding)的(de)盈(ying)利和資(zi)金壓(ya)力(li)。

未來(lai),在融資(zi)監管全方位趨緊(jin)的(de)na)榭魷攏 xing)業分(fen)化(hua)將會持zhong)泳紜R的(de)諂pu)遍認為,雖(sui)然目前房地產市場整體(ti)去化(hua)壓(ya)力(li)尚(shang)存,但行(xing)業將保持長期平穩發展的(de)市場環(huan)境已(yi)趨于(yu)明朗。預計2020年企業整體(ti)規模將維持穩中(zhong)有升(sheng)的(de)增長態勢。行(xing)業競爭加劇下,百強房企內部的(de)分(fen)化(hua)格局也(ye)將進一步持zhong)/p>

在市場去化(hua)承壓(ya)的(de)背景下,企業的(de)發展重(zhong)心(xin)逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”,未來(lai)業績規模的(de)增長不能簡單依賴于(yu)供貨量的(de)加大,企業戰略布(bu)局、組織管控、品牌建(jian)設等綜(zong)合(he)實力(li)的(de)提升(sheng)將是(shi)房企未來(lai)工作的(de)重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。

“尤(you)其是(shi)中(zhong)小型房企布(bu)局相對集(ji)中(zhong),很難(nan)平衡區(qu)域風險(xian)。因此,適度(du)降低杠桿比(bi)例,放緩增長節奏,能夠有xing)?奼芟紙鵒鞣縵xian)。”億翰智庫(ku)方面指(zhi)出,當下lu)康夭xing)業的(de)競爭格局與以往大有不同,合(he)作是(shi)當下lu)科笊婧途赫de)主(zhu)要形式,合(he)作的(de)本質是(shi)優勢交換,合(he)作的(de)目的(de)是(shi)完善自我的(de)資(zi)源矩陣。

編(bian)輯(ji)︰郭夢涵(han)

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